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一、物流园区发展的前景与战略趋势

从物流行业发展现状来看，整个行业在大方向上呈现出相对稳定趋势，国家也有相应的规划，可以总结为四点：一是创新物流服务模式，二是加强物流枢纽投资建设，三是推动传统物流产业的升级，四是加强信息化、数据化和智能化的建设。对比这四项趋势，可以发现物流地产行业目前还存在较多问题。

 第一，物流园区较多，但规模化枢纽园区较少。根据2018年的相关调查，我国物流园区有1638家，且年均增长10%以上，但只有两三百家可能成为国家物流枢纽。
   第二，高标准冷库存量难以满足市场需求。随着国民经济水平提高，消费者对仓储配送过程中的食品安全关注度也日益提高，加之今年初突如其来的疫情也改变了消费者的消费习惯，生鲜食品在电商渠道的消费量继续提升。这也意味着相关冷链需求的大幅增长，然而相关数据显示，2019年全国冷库总面积仅占仓库总量的2.15%。
   第三，物流园区自动化和智慧化水平不够，操作效率低。比如电商和快递规模的快速扩张，海量的碎片化订单需要更为高效自动化的仓库。然而在仓储自动化方面，全国平均自动化（包括部分智能化）普及率大概为20%，与发达国家仓储自动化（包括部分智能化）80%的平均水平相比，仍有很大的发展空间。
   第四，物流园区运营模式单一，难以形成合力，不能形成供应链协同效应。

二、 物流枢纽发展模式浅析

物流园区或者相关企业在发展过程中必然面临两个问题：一是项目要落地，就有拿地问题，二是项目发展过程中，如何紧跟行业、国家以及地方政策形势，按照国家或者行业的趋势来调整，跟随业务方向，既辅助业务发展，同时又能够得到相关国家大政方针的支持。这就涉及到物流枢纽的发展。

三、物流枢纽的建设方向

物流作为一个产业，物流园区只是产业园区的一个类型。随着产业集聚，物流枢纽在形成，枢纽的内涵从园区角度提升，并发生巨大转变，不只是物流业运营空间载体，它要为整个流通提供要素集聚，能够提供一个网络化的空间载体，在网络化的空间载体里，也有一些核心的枢纽节点，这些节点对国家来说，对未来整个产业升级和经济高质量发展要有战略性、划时代意义。

物流枢纽近年来一直在发生转变，从原来交通枢纽形式的物流设施集聚载体，向管理型枢纽转变，不仅是物流业务的管理，更是整个流通体系方式变革的一种管理，又或是管理方式变革的载体以及一个空间流转的设施枢纽。
从枢纽的要素来分析，未来业务升级的过程中，我们要从物流枢纽向包括商流、信息流、大数据中心、跨境资金流、智慧物流的枢纽在内的综合型枢纽转变。
  此外，以往枢纽以运输为核心，现在国家提出的物流枢纽则包含运输、储运、产业配套的供应链以及为供应链服务的服务链条，甚至全球价值链的重构。从国家枢纽的角度，物流枢纽未来一定要向着贸易枢纽、金融枢纽或者综合业态的枢纽转变。在这一过程中，物流企业要关注的是跟其他业态的融合、匹配，更快地适应现在客户以及未来客户的需求。